发布日期：2026-02-12 23:23    点击次数：186

上海楼市有了一些新变化，格外积极的变化。

辅导少许，这种积极的变化，也许跟环球想的不一样，并不是为了房价高潮，更多是为了房价踏实。

在我看来，这是善事。

1

政策激情很踏实。

三个一线城市中，北京过于政事化，深圳过于市集化，上海一碗水端平，介于二者之间，相对平衡。

上海市集的踏实性，有几点值得情切。

1、继续征收房产税。

这少许最出乎料想。

按理说，市集都这么了，宇宙房产税都被动延长，根柢莫得进行的勇气了，再加上中央层面因城施策，上海即使暂停房产税征收，也完全正朴直当，然而上海莫得。

也就2025.9月减免了一部分东说念主的房产税，但一则仅仅减免，并莫得暂停，二则针对减免东说念主数未几，大体上上海如故延续了房产税的征收。

2、放开外环外的限购。

旧年放开限购是高层的赞成条件。

不单上海，北京针对五环外和五环内放开了限购，如故2次。深圳惟有1次，留住了南山福田+新安街说念等中枢片区。这少许，北京＞上海=深圳。

很彰着，北京的政策压力更大少许。

3、收购二手房+城市更新。

这是两件事。

一、先摆数据：北方稀土的回本之路，藏着这些关键波动

一是2月2日启动的收购二手房用于保险性租出住房，浦东静安徐汇3大中枢区手脚首批试点。

分析一下：

（1）试点区域太给力，中枢中的中枢；

（2）过去所以旧换新，现时完全跳出，转向了保租房；

（3）银行托底，无谓惦念钱。

二是2月3日，政府职责诠释提议2026年继续城市更新，完成20万方旧改。

聪惠在那里？

旧改很难，然而只须改酿得胜，收益格外高。

发现莫得？

即使市集很差，高层施压，上海也莫得一味退让。

大的层面，央行降息，收房作念保险房，放开限购，上海都照作念了，无非是技巧会晚少许，毕竟基本面可以，不必浮躁。

小的方面，上海委果作念到了因城施策，比如收房作念保租房这件事，很彰着是可以的尝试，旧改限制也格外求实，才20万方。

2

市集激情很踏实。

对于上海，我拿到了几个数据，结伙旧年上半年我去上海调研的本体情况，上海是少数几个格外健康的城市。

许多东说念主只看到了成都、杭州，其实上海才更具风向真谛真谛。

1、二手房挂牌量下降。

连续9个月下降，库存量较25.1下降20%，房主撤牌率升至15.3%，内环内的房主撤牌致使高达87%。

2、五大新城价钱踏实。

其实五大新城也下落了不少，临港腰斩，松江40%，嘉定35%，青浦35%，奉贤30%，比拟于上海许多片区，其实不算少。

然而跌幅大≠市集差，五大新城下落幅度大有几个成分：

（1）大环境，

（2）之前涨的太猛，泡沫太大。

3、二手房市集量价肃肃。

2025年景交量25.4万套，底下会有翔实教悔。连续好几个月的成交量朝上2.2万套，成交量稳住了。

4、典型小区降价后踏实。

一个是浦东新区-唐镇板块的浦发檀府，一个是青浦-徐泾板块的万科太空之城，之前市集格外火，情切度高，倒挂2万，片区也格外优质。

浦发檀府，紧邻张江、金桥，22年最高8.5-9，现时7。

万科太空之城，大虹桥，17年才5.5，22年8.5+，现时6.5。

有一个基本的判断：上海二手房市集依然基本完结了量价踏实。

同期有2个数据也必须刺目。

数据1：

从25.1到26.1的数据标明，在9个成交总价的面积段中，除了200-300万的占比险些莫得变化外，处于最低成交面积段的200万以下比例速即上升，从37%上升到50%，从占比1/3上升到接近一半，其余统统面积段都有1-2个点的裁减，这证据了几个问题：

（1）房价下落了。

（2）环球手里没钱了，预算裁减。

（3）300万以下是皆备的成交主力，量大、成交快。证据上海市蚁合，购买老破小和动迁房的客户许多。

数据2：

2021年之前的市集无谓情切了，从成交量上能格外彰着的看出，那时市集太火了，17-18年还仅仅17万套，kaiyun sports20-21年一下子干到28-32万套，险些翻倍。

最彰着的数据是，22-25年的数据，一是成交量在涨，二是增速很稳，平均涨幅13%、21%、5.4%，基本督察在10%的增速，月均2万套是上海的常态。

展望26年的二手房成交量不会有太大的增速，踏实是最佳的情景。

3

五大新城的市集激情很踏实。

在第二部分，我并莫得过多发扬五大新城，要留在这里翔实教悔。

因为上海五大新城的逻辑跟其他城市的近郊新城的发展逻辑完全不一样。

其他城市的发展逻辑是：你等于个睡城。

上海五大新城的发展逻辑是：你得是个产城。

从顶层策画上等于完全不同的策画标的，也就决定了上海五大新城的底层逻辑和发展旅途是相对健康的。

临港新城有问题吗？逼格太高，落地一般，界面一般，东说念主口太少，房价腰斩。

青浦新城有问题吗？看似涨跌很踏实，实则华为并莫得导入饱和的产业和东说念主口，自身发展也一般，房价跌的未几但相似涨的未几。

松江新城有问题吗？诚然有产业，很进修，界面很可以，然而房价跌幅亦然五大新城中最高的前2位，而况片区太进修了，加工制造业转型勤快。

奉贤新城有问题吗？限制不大，典型的内生型市集，对新上海东说念主的劝诱力不大。

嘉定新城有问题吗？发展太踱步了。

然而我跟你说，上海五大新城依然格外可以了。

1没烂尾，2都相对比较进修，3一齐都有产业，都是进修的产业，4通勤都很可以，至于通勤技巧短长因东说念主而异，大城市也格外平日。

青浦新城有大虹桥，有17号线，有长三角一体化，有中国核建、安踏、波司登等总部企业，练秋湖更是来了华为，信息软件业增速高达30%，沪苏嘉城际铁路快通车了。

奉贤新城诚然限制最小，但发展最快，有地铁，有贸易，有好病院，金海湖也依然是统统这个词片区的地标。

嘉定新城应该是最求实的一个，本人等于传统的汽车产业打底，诚然房价涨跌都不卓越，但胜在踏实，有汽车产业，再往东还有南翔湖，万达广场，有远香湖，西郊金茂府差未几6-7万。

临港新城，要是按照看法来讲，其实算是五大新城之首，经济最强、看法能级最高的，AI，新动力车都在临港，政策+产业都是顶级的，无非是区位+通勤+界面+技巧短。比如改日的竖立金融湾、未科社区，荣耀之环建好了，大剧院也在竖立中。

松江新城，基础好发展早，7所大学上风和东说念主口上风，G60科创走廊，9号线和12号线，也有传统制造业，早期劝诱了大都的港澳台的投资，还有广富林富东说念主区，

回来一下：

五大新城是比较得胜的城市近郊发展的模板。

风来猪飞起，风去城落地。能兜底，下限高，上限也高，有产业，有交通，有落地东说念主群，有配套，能自住，始终看投资也可以。

还有少许，五大新城的房价相对扁平化，这就很挑升想了。

松江新城5.5，嘉定5，青浦4.5，奉贤4，临港3-4，考虑到临港的通勤，其实追平了4个昆玉。

这也从侧面印证了五大新城都在平衡发展。

5

上海是能兜底改日楼市的标的。

无论是政策层面，市集层面，城市发展层面，都在印证这少许。不像杭州、成都那样的张扬，不像北京那样的过于踏实，而是两手都捏，兼顾踏实和市集。

尤其是最近看了好多新闻，说北京海淀的学区启动涨了，我忽闪其词开云sports，有些话也不敢多讲，只可给一个建议：稳一稳，望望上海再说。

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